房地产市场的特殊性
中介打开第三套房。还是三居，还是南向，报价差出去一百多万。手机上不是同一条商品链接——房子不能快递，也不能明年换成另一款。
国家统计局：2025 年全国房地产开发投资 82788 亿元，比上年下降 17.2%（可比口径）；新建商品房销售面积 88101 万平方米，下降 8.7%；销售额 83937 亿元，下降 12.6%。同一年，房屋新开工面积 58770 万平方米，下降 20.4%；二手房交易网签面积 73685 万平方米。新的盖得少，旧的还在转。这一章不谈限购细则，只摊开房子为什么不像普通商品：异质、耐用、搬一次很贵。
70 个大中城市的价格也不齐。2025 年 12 月，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降 1.7%，二手同比下降 7.0%。同一句“楼市”，拆开是四个城市、两套口径：
数据来自国家统计局对 2025 年 12 月 70 城的解读。特征价格、过滤、供给弹性，都得先承认：全国一句平均数，会把这张表抹平。
房地产的三大核心特征
异质性特征
没有两套完全一样的房子。即便同一个小区、同一栋楼，不同的楼层、朝向、光照、噪音水平，甚至物业服务质量，都可能让价格出现明显分化。北京国贸附近的一套三居和通州一套三居，可能价格差出几倍——这种差别不仅仅体现在装修风格，更是通勤时间、生活配套、学区资源和土地稀缺性的综合结果。
进一步来看，常见的差异轴包括：
- 位置：距离工作、教育和商业中心的交通便捷度，远比一个“朝阳 / 通州”标签更具体直接。地铁、主干道、生活圈直接决定便利和价值。
- 建筑与社区：开发商水平、楼盘规划、户型设计、物业服务、社区环境、隔音隔热等，同一地段内部也能拉开价差。
- 权利与使用：比如是否满五唯一、是否带学区、土地使用权期限（与房屋所有权区分）、能否出租，很多细节会在交易时浮出水面，影响选择和价格。
- 时间：房龄、维护与翻新的投入，决定同一地段同类型房屋的居住体验和价值保值能力。
房产市场有句老话：“地段、地段、还是地段。”但这并不是说其他特征不重要，而是位置往往起决定性作用。同一栋楼里，不同朝向和楼层，总价仍会有不小差异，细节处定乾坤。
耐久性与维护
房屋属于耐用消费品，维护得好，几十年仍可保持较好状态。不维护的话，房子会在质量阶梯上一格格下滑：墙体老化、管道损坏、电梯故障都可能影响租金收益与转售价值。房主每年都面临选择：花钱修缮、或是坐视房屋下滑到下一个档次。而“滑下去”的房子一般不会消失，大多会被另一拨能够承担低价的群体接盘——后面的过滤模型分析里也会用到这一点。
耐久性也影响市场上的房屋总量。新开工量减缓时，存量房经过保养还能流转，维护与更新决定了一座城市的人居底色。
搬迁成本的影响
搬家成本远不止请卡车运输这么简单，可以拆分为多重账：
- 现金支出：包括中介费、契税、装修与搬运费用等，动辄上万元甚至数十万元。
- 时间成本：看房、谈价、过户、装修、停工搬家，这些事情都要投入大量精力与时间。
- 社会/关系成本：搬家可能意味着孩子转学、通勤路线调整、熟悉的邻里关系与生活圈重建，这些软性成本更难量化，但常常让人望而却步。
因此，哪怕收入明显增长，很多人依然选择“忍一忍”，仅在实在撑不下去时才搬家。这直接导致住房消费行为反应迟钝、房价呈现“粘性”——价格并不是随时随需波动，而是部分受限于实际搬迁成本。这种特性区别于那些流动性极强、换手成本极低的普通商品市场。
特征价格法的应用
罗森那套办法，其实就是把一套房子的总价细拆分解，拆成每种特征分别贡献了多少“影子价格”。换句话说，同一个三居室，它背后包含了户型、楼层、朝向、交通、配套这些足以被单独定价的属性。
在课堂实验里，我们可以用特征逐项加价的方式去模拟拆解价格构成。下面的交互展示，是一个简化教学示意，不是任何特定小区或楼盘的正式估价报告，也和官方统计的回归系数没有一一对应关系，只为帮助大家理解“特征价格法”背后思路。
用这种方法估价时，至少要注意三件事情，避免典型的误区：
- 保证同市场、同口径、同时间段。千万不能把上海 12 月的同比涨跌和广州的同比直接拼到一起，非要拼成一个“全国 hedonic”报告，这样做会掩盖不同城市之间的结构性差异，各地供需弹性和购房偏好本身就不同，简单混合会让估算失真。
- 区分新房与二手房市场。新建住宅和二手住宅即使用同样的特征，回归出来的边际加价项也常常完全不同。上文表格就能发现，所列四城二手房该月同比跌幅均大于新房，但这一横截面不能证明长期波动性更强或更弱，有自己的市场节奏，不能一刀切估算。
- 理解回归系数只是影子价格。比如“地铁附近涨价 90 万”只是一个示意位置，不代表找地铁房就铁定能卖高出 90 万。所有特征的加价拆分，本质上是一种理论分摊，用于揭示趋势而不是作为最终交易价格的绝对标准。
让我们结合实际，通过交互理解：一套房子价格的背后，是一串有条件拆分的“特征加价”，而这些加价在真实市场中会受到复杂因素的共同影响。
点下面三块芯片，或拖进对应房间：厅收地铁，卧收楼层，厨收南向。右边从底价往上叠；再点一次关掉。加价是教学示意。
房产质量的管理决策
质量维护的经济学原理
从经济学角度看，维护房产的边际成本会随着质量提升而递增，而由此带来的租金提升或转售改善的“收益”却往往递减。也就是说，花更多钱让房子保持在高品质，边际收益会越来越有限。当一单位维护投入带来的收益恰好等于投入本身时，就是理性的维护“停点”——在这个点之后继续花钱，其实不再划算。
房东在房屋维护上的选择大致可以分为以下几类：
- 定期养护、翻新：这些房东会定期对房屋进行保养和升级，让房屋长期保持在较高的质量档位。
- 只做基础修缮：一些房东只进行最基本的维修，任由房屋逐渐老化，顺其自然地下滑到较低品质。
- 理性权衡后不再提升：多数情况下，并非因为懒惰，而是算清楚成本和收益后，发现提升到更高品质带来的回报不足以覆盖额外的维护支出，于是选择不再升级，但维持当前质量通常仍需日常维护。
不同房东的这些决策，最终会反映到房屋在市场上的表现和流转速度上。
刮刀会吸到高、中、低三档。右图青绿线是示意边际租金，橙线是示意边际维护，竖线停在当前档。轴是示意，不是某小区的维修报价。
房产退出机制
当维护成本高于预期收益，房东通常会考虑如何“退出”这项资产，会有几种典型的应对方式。这不仅仅体现在个人的取舍，也在集体和市场层面影响着城市空间的利用效率。退出机制其实是房地产生命周期的重要一环，不同路径背后反映着市场供需、政策导向和人口迁移等多重因素。
常见的三种选择路径如下：
补充说明： 某些三四线城市或老工业区，随着人口外迁和产业转移，房屋长期卖不出去，甚至村镇主动有序拆除闲置库存。个人业主则常常只能选择观望或低价处理。
顺便注意，2025 年末新建商品房待售面积为 76632 万平方米，其中住宅 40236 万平方米。这一“待售”数据是开发商层面的库存统计，不包括个人持续空置的二手房。不要把美国次贷危机时的止赎潮或海外大规模弃屋的情形直接对照过来，中国房地产的退出和库存逻辑有许多特殊之处。
搬迁成本与消费者决策
收入变化的滞后调整
工资收入一般先变化，而住房调整通常后于收入。这不是人反应迟钝，而是因为搬家的各类成本很高。多数情况下，哪怕收入提升了，只要缺口不够大，大家往往还是会继续住在“已经不太匹配”的那套房子里。只有当收入和居住需求与现有住房的差距拉大到一定程度，才会考虑真正搬家或换房。
成交一旦发生，往往是多年来逐步积累的落差一次性被“补偿”，表现出来像是突然“跳档升级”，而不是每年随着收入增长而做细微的调整。比如，有的人多年忍耐空间局促或者通勤不便，等到收入稳定、人丁增加，才一次性换到面积更大、区位更佳的房子。这种跳跃调整的背后，也反映了住房市场对搬迁成本的高度敏感性。
把人往新房拽，或拖下面两条轨：上面是收入，下面是搬家成本。箱子不够矮，人会弹回旧房；跨过门槛才一次落下。
房产衰退的容忍度
房屋质量下滑，其实大多数业主、租户一开始通常会选择“先忍一忍”。比如，墙皮掉了、管道偶有漏水、设施陈旧等，日常的小问题大家都会权衡下次维修改造的成本和收益，能拖则拖，不会因为“一点不新”立刻搬家。真正促使大多数人下决心搬离的，其实是更严重或影响根本生活质量的事件，比如居住安全受到威胁（如反复维修还渗水、电气隐患）、老旧电梯频繁故障，或与家庭需求有关的红线被拉断，例如学区资格变化、上学路线被切换等。
南京河西一些80年代老小区就是典型例子。虽然外观陈旧、楼层较低、设施落后，但居民往往依然坚守，原因包括地段优势和社区熟人社会的纽带。一直到电梯严重损坏、屋顶大修、城市拆迁预期出现时，经济账才会重新核算，人们才更倾向于搬迁。
实际上，居住的忍耐门槛一旦被越过，许多人下次搬家就会有“补偿心理”，希望“一步到位”地改善，比如对房屋的品质、面积、通勤距离都会有明显提升的要求，而不再每次只是微调。
搬迁成本的市场影响
搬迁成本偏高，会让整个住房市场对收入变动、房价波动的敏感性降低。许多家庭即使收入有所增长、房价有所改变，也很难立刻付诸行动换更合适的住房，因为除了房屋本身的交易费用外，实际的搬家过程还涉及子女转学、户口迁移、适应新社区等“看不见的成本”，这些人力和心理上的摩擦大大提高了决策门槛。
所以，开发商若想让人真正选择其项目，比拼的不只是交付当天的样板间，而是以下这些长期因素：
- 房子是否适合长久居住
- 配套设施能否随着家庭需求变化持续满足
对于政策制定者来说，想让住房市场流动起来，更有效的做法包括：
- 降低交易成本
- 优化转学政策
- 优化落户政策
- 减少搬家过程中的各种摩擦
这些举措，比仅仅提出“住房消费要升级”更能实际推动市场流动。关于降低摩擦和成本的具体政策工具，我们会在下一章进一步展开。
房地产市场的过滤模型
过滤机制的基本原理
新房多半先被支付能力更高的家庭买走。他们腾出的旧房，质量已经下过一档，价格也下来，中等收入接着住；再旧一档，再往下滤。水往低处流，房子往支付能力更匹配的人手里流。深圳、上海都能看见这套链条，但没有一张可逐年核对的“过滤速度表”，不要编贡献度。
近年能对上的是：存量交易已经和新房同一量级。
2024、2025 年数据分别来自国家统计局当年房地产市场基本情况通报与统计公报。新房入口变窄，过滤更多发生在二手和租赁里。
过滤过程的案例
上海弄堂腾出来，有的翻成商业和创意空间，有的仍是住人的旧改。链条能接上，是因为有人搬得走、有人接得住。链条若在中间卡住——新房太贵、旧房贷不出、租赁不规范——过滤就停在口头上。
新房建设补贴的影响
补贴若让高收入家庭更容易住进新房，理论上会加速腾退，下面几档跟着松。人才房、保障房、旧改，受益人不是同一拨：
- 人才住房：先动的是支付能力靠上的那一截，腾退是否发生，取决于他们是否真的离开旧房。
- 保障性住房：直接对准中低端，不一定经过“高收入先换新房”那一环。
- 旧改：质量阶梯被往上抬一档，过滤方向可能被打断，而不是加快。
限制新房供应的负面影响
如果新房长期供应不足，高收入家庭会更倾向于占据现有住房不搬走，导致中等收入和低收入家庭的改善型需求无法实现，住房流通链条卡在上游。城市扩张的控制有其独立考虑，例如生态红线、财政能力等，但从过滤机制的角度看，收紧供给无疑会延缓居住改善、加剧不同收入群体之间的落差。
与此同时，新房稀缺还会抬高二手房和租赁市场的竞争，进一步推高门槛，让想要改善住房条件的家庭更难找到合适的选择。值得提醒的是，媒体或报告中常出现的“限制土地导致不平等上升 X%”这类数据，难以与官方统计精确对齐，因此要谨慎解读，不宜拔高为普遍趋势。
收入增长与过滤效应
收入普遍上一个台阶，更多家庭有能力接新房，腾退加快。中国过去几十年城镇化里，这条链走过很长一段。近年销售面积连续两年收缩：2024 年下降 12.9%，2025 年再到 88101 万平方米。收入故事还在，新房入口变窄，过滤会更多发生在二手和租赁里。
房地产供给的价格弹性
房子盖得慢。土地、规划、融资、施工，哪一截卡住，价格信号都要排队。弹性低，所以需求一冲，价格先跳；需求一撤，开工也不立刻回来。这不是中国独有的故事，像澳大利亚西悉尼近年大规模开发，也被规划审批、基础设施等流程反复拉长周期。当地没等到房价回落，批地和新盘却因为审批和配套拖着走，等市场热情来了，供应又远赶不上预期。
不少城市看到价格上升，地方才响应新一轮供地计划，但等这些供地真正变成可入住住房，往往已错过最佳窗口。西悉尼在2000年代、2020年代都经历过类似过程——需求先行、准许和竣工滞后，哪怕城市周边土地很多，用地、交通、融资、施工仍层层耽搁。供给调整慢，需求变化可能引起更大的价格波动，并伴随供给时滞。
供给调整的三种方式
房价上涨以后，市场上的供给弹性并不会立刻释放，而是通常通过三条主要“管道”慢慢渗透出来，各有不同的速度和约束：
这三种方式在不同城市、不同阶段发挥作用的比重各异，但整体来看，供给的“加速”是一个慢变量，任何一个环节受阻，市场就会拉长压力的传导链条。
中国房地产供给弹性的特殊性
中国供给弹性不只被施工周期压着，还被制度卡住：
- 土地一级市场：地方政府掌握出让节奏，不一定跟着当年房价走。
- 规划硬框：用途、密度改一次，往往比改图纸慢。
- 审批链条：拿地到开工拉得长，信号在窗口里排队。
- 融资开关：一紧，意愿比图纸掉得更快。
- 建造技术：装配式能缩短工期，改不了土地和许可证那一截。
所以 2025 年才会同时看见：投资下降 17.2%、新开工下降 20.4%、竣工下降 18.1%，待售面积仍同比上升 1.6%。价格在 70 城口径里整体偏弱，供给仍在收缩——价格走弱通常抑制新增供给，但开工收缩和存量库存消化都有时滞。
总结
房子本身有很多“黏性”特征，决定了住房市场的流动性较低：
- 房屋会自然折旧，无法保持全新状态，即使维护最优，也存在质量不断下降的现实。
- 搬家有较高的转换成本，包括尚未发生的时间、精力和费用；只有已经付出且不可收回的部分才是沉没成本。
- 房屋总价背后，每个家庭关注的点不一样，按需求分解后体现出多样性。
- 住房品质和实用性会随时间、修缮水平在不同“阶梯”上逐步滑落。
- 现实中家庭始终在权衡价格、维护、时间和生活周期之间做选择。
此外，住房改善往往滞后于收入提升，新房源供给有助于启动住房流转链条，但旧房翻新、用途变化和家庭迁移也会影响过滤过程，而这一流通过程又高度依赖市场整体的活跃度。
供给端的三条“管道”，无论是改建、加密还是新开发都并不灵活，整体又慢——在中国，还要加上土地供应和冗长审批流程让市场调整更难跟上需求变化。这些结构性限制使住房市场调整较慢、摩擦成本较高，但不能因此认定其抵御冲击的韧性更强。
近年来可以看到的量化趋势是：新房销售面积和房地产投资连续两年收缩，二手房的成交量已经接近甚至持平新房，城市之间、不同板块、甚至新旧房之间的价格分化加剧。下一章会把补贴、保障和交易规则铺开，说到底，这些政策工具的作用、局限和实际效果，都基于本章描述的住房市场“粘”和“慢”的底色之上。